Hace unos días me consulto Dª. María Inés si un propietario moroso podía impugnar el acta de la Junta, bueno realmente la situación era que un propietario que tenía varios recibos pendientes de justificar, asiste a la junta con un cheque por el importe que debía a la Comunidad  con el fin de cancelar la deuda  y tener derecho a voto en la misma, amenazando que si no se lo admiten  piensa impugnar el acta.

El caso es que le admiten el cheque y cuando lo ingresa  la Comunidad …. ¡Oh! ¡Sorpresa! no hay fondos…

Mi recomendación en este caso en particular es siempre privar de voto al moroso (el cheque no estaba conformado).

No obstante para aclarar un poquillo este tema en relación con la privación de voto e impugnación del acta:

Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.

Recordar también que independientemente de la fecha de la convocatoria a Junta, se pueden abonar las deudas pendientes justo hasta el momento de iniciarse la Junta; es decir aunque en la convocatoria a la misma un propietario figure como moroso podrá abonar las deudas mencionadas entre la transición de la convocatoria y la celebración de la Junta no pudiéndose privarle de voto.

Comentar también, que la privación del derecho a votar, no imposibilita que pueda asistir y deliberar en las cuestiones del orden del día, lo que es de suma importancia es que si en alguna de éstas no está de acuerdo, es que indique que se refleje en el acta de la reunión su oposición al acuerdo, con el fin de poder impugnar el acta.

¿Y si el propietario tiene varias propiedades en el edificio y tan solo tiene deudas pendientes  una de ellas?

El articulo 15.2 refleja propietarios y no propiedades, con lo cual en mi opinión no podrá votar  ya que la privación de voto es absoluta.

¿Al moroso se le puede privar el voto en todo tipo de acuerdos?

La Ley se refiere a obtener mayorías con lo cual, cuando un punto del orden del día exige un acuerdo unánime el moroso deberá indicar su negativa en la Junta y si ha estado ausente a través del articulo 17.8

¿Y si se contabiliza el voto de un propietario moroso?

Podría anularse el voto, el problema es que solo podría hacerse si se impugna judicialmente teniendo en cuenta que debe ser decisivo y no cuando no afecte el resultado del acuerdo.

Y si… ¿Un propietario que en la convocatoria no estaba reflejado como moroso, votó y después de la Junta se da la circunstancia de que por ejemplo, ha devuelto el recibo de provisión de fondos?

Lo mejor sería calcular que el momento exacto para determinar la votación, es la celebración de la Junta de Propietarios y no la fecha de cargo del recibo.

También podría subsanarse el acta y anular su voto a través del artículo 19.3

Poco más que añadir, espero Dª. María Inés que en nuestra noticia de hoy le quede más o menos clara la consulta que nos realizó y hayamos despejado sus dudas; desde aquí le saludamos muy atentamente.

Gracias también a tod@s por leernos un día más.

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En la noticia de hoy no vamos a hablar de las Comunidades de Propietari@s sino de un tema que afecta a todos los hogares de España y del que mucho se está comentando estos días,  el suministro de luz, ya que el precio de que pagamos ha experimentado una subida de precio del 52% durante la crisis económica.

Por el contrario el gas a parte de demostrar considerablemente una mayor eficiencia tanto en los sistemas de agua caliente así como de calefacción, supone de media un 50% de ahorro sobre la electricidad, además en el transcurso del presente año la tarifa regulada doméstica del gas natural ha descendido un 9,3%.

El gas natural tiene en contra los temas relacionados con la seguridad en el hogar, ya que el sistema eléctrico tiene un riesgo muy inferior (prácticamente nulo), pero si mantienes tu caldera en un estado óptimo y pasas tus revisiones de gas obligatorias, no deberías de tener ningún problema. (más info en nuestra pasada noticia)

Otra ventaja del gas natural es la velocidad a la hora de calentar versus calefacciones eléctricas y termos, muy superior el gas a la electricidad.

Después de leer el tema de hoy a lo mejor te planteas tirar números y pasarte al gas natural, si es así, deberás tener en cuenta de si tu Comunidad de Vecinos dispone de instalación de gas natural, que el coste de inversión suele ser alto y que la amortización de media es de entorno a cuatro años e informarte de descuentos, subvenciones y financiaciones que realizan las distribuidoras y las instaladoras, sobre todo cuando se realizan varias instalaciones a la vez como es el caso de las Comunidades de Propietari@s.

Para finalizar, os dejamos el enlace a una página web que nos ha gustado mucho y puede aportar mucha información sobre todo lo comentado hoy.

Saludos cordiales para tod@s

http://comparadorluz.com

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Cuando en Junta General se renuevan los cargos hay ocasiones  que se plantea la duda de si el presidente saliente es quién  sigue ostentando el cargo  hasta la finalización de la misma o solo lo desempeña hasta el momento que se nombra el presidente entrante.

Comentaros, que es el presidente saliente que inicia y preside la junta quién levantará la sesión y dará con su firma el visto bueno al acta de la reunión en el plazo máximo de diez dias;  de esta forma comenzarán a ejecutarse los acuerdos incluidos en la misma entre los que está reflejado el comienzo del nuevo ejercicio del presidente entrante.

Hasta la próxima noticia.

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¿Porqué hay dos horas diferentes en mi reunión de vecin@s?

La verdad es que es un “rollo” que cada vez que recibimos la convocatoria a Junta de Propietari@s, tengamos que esperar la mayoría de las veces media hora para comenzar la reunión pero tiene su explicación.

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 16.2 indica que “si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participantes se procederá a una segunda convocatoria de la misma esta vez sin sujeción a quórum”. La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.”

Es decir, que para poder celebrarse la reunión en primera convocatoria es necesaria la mayoría de propietari@s y de coeficientes y si no fuera así, en segunda convocatoria ya  no sería  necesaria la sujeción a quórum pudiéndose celebrarse el mismo día siempre que haya transcurrido media hora desde la primera convocatoria.

La gran ventaja que tiene poder realizar la reunión  media hora después de la primera convocatoria es que no habría que volver a convocar la misma dentro de los siguientes ocho días naturales.

El inconveniente, es que la gran mayoría de las ocasiones a algunos vecin@s les toca esperar media hora hasta la segunda convocatoria ya que la gran mayoría asiste en segunda convocatoria.

Otra opción, sería que  tod@s los vecin@s acordasen convocar a Junta en una sola convocatoria, pero podría generarse el problema de que no hubiese mayoría de propietari@s ni de coeficientes, con lo cual habría que posponer la misma y volver a convocarla de la forma anteriormente mencionada.

Gracias a tod@s  por leernos.

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Si tu puerta motorizada de garaje es anterior al año 1.995,  deberías realizar las modificaciones necesarias y añadir los dispositivos de seguridad preceptivos con el fin de que cumplan la normativa vigente.

La cuantía del incentivo es de 120€ con el límite del 25% del coste elegible no incluyendo el IVA.

Adicionalmente, la empresa instaladora efectuará un descuento adicional de 200€ sobre la base imponible de la factura emitida al cliente una vez realizado el trabajo.

Lo que a mí personalmente no me gusta mucho de este plan, es que para que te hagan el descuento de los 200€ en la factura está condicionado a la firma de un contrato de mantenimiento por un mínimo de tres años, con lo cual si estás interesad@ en éste plan renove sería de interés “tirar números” y solicitar varios presupuestos a los diferentes instaladores adheridos al plan.

Puedes acogerte al plan hasta el 30 de Diciembre del presente año.

Más info: Plan Renove de Puertas de Garaje

Saludos cordiales a tod@s y hasta la próxima noticia.

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Aunque parezca mentira el tema de los buzones en la Comunidad de Propietari@s tiene “más tela que cortar” de lo que pensamos e incluso, hay normativa de los casilleros postales domiciliarios (lo que habitualmente denominamos buzón) y de la que ya os comentaré en otra noticia.

Bien, ésta surge porque el otro día mi hermano sufrió un acto vandálico en su buzón (vamos que le pegaron una patada) y me comentó :

Tengo que comunicárselo a la Sra. Presidenta para que vengan a repararlo”…

Le digo…  creo que te equivocas tienes que repararlo tú,

contestación  “venga, estás de coña” (literal).

Lo que mi hermano no sabía, es que no hay ningún artículo en la Ley de Propiedad Horizontal en el que se haga referencia a este tema  y tampoco se menciona en el artículo 396 del Código Civil en lo que se refiere a elementos comunes de la finca, por tanto el buzón no tiene consideración de elemento común ya que tiene atribuido un servicio de uso privativo para cada uno de los propietari@s.

Por tanto si se escacharra la cerradura de vuestro buzón o sufre un acto vandálico, la reparación debe ser costeada por el propietari@  y no por la Comunidad.

Lo siento hermano, pero ya sabes lo que te toca…… 

Gracias como siempre por vuestra atención y hasta la próxima noticia.

Saludos cordiales a tod@s

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En nuestra noticia de hoy os facilitamos el IPC GENERAL Y DE ALQUILER del mes de Septiembre del presente año, esperamos como siempre que os sirva de ayuda.

IPC GENERAL SEPTIEMBRE 2015

PERIODOS Y VALORES: SEPTIEMBRE 2014 (B-2011): 103,668 – SEPTIEMBRE 2015 (B-2011): 102,758

INCREMENTO%: -0,9

IPC VIVIENDA EN ALQUILER SEPTIEMBRE 2015

PERIODOS Y VALORES: SEPTIEMBRE 2014 (B-2011): 99,548 –SEPTIEMBRE 2015 (B-2011): 99,133

INCREMENTO%: -0,4

Más info: www.ine.es

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¡Hola a tod@s! nuestra noticia  de hoy es MALISIMA para los compradores de vivienda y obviamente muy buena para las promotoras vendedoras…, os contamos:

El pasado día 7 de octubre del presente año han reformado el artículo 1964 del Código Civil a través de la Ley 42/2015 resultando que el plazo de quince años se reduce únicamente a cinco para aquellos compradores que reclamen por incumplimiento del contrato de compraventa al vendedor, es decir que si hoy te compras una vivienda de obra nueva podrás reclamar al promotor-vendedor hasta el año 2020 y no hasta el 2030.

Además, este nuevo plazo también queda afecto a los contratos de compraventa efectuados a las adquisiciones posteriores al 7 de Octubre con lo cual prescribirán sí o sí el 7 de Octubre de 2020, es decir por ejemplo que si Juan y Rosa compraron una vivienda de nueva construcción en el año 2012 podrían haber reclamado a la parte vendedora por defectos del edificio hasta el año 2027, a partir de ahora como máximo podrían reclamar hasta el año 2020.

Vamos que  “varapalo” para los adquirientes y “un gran alivio” para las promotoras vendedoras.

Quedan excluidos los defectos recogidos en el articulo 17.1 a) de La Ley de Ordenación de la Edificación cuyo plazo de garantía es de diez años.

Bueno, con esto terminamos la noticia a mi personalmente me parece «un palo»; se despide hasta la próxima noticia un servidor. Saludos cordiales a tod@s.

Si vuestra Comunidad de Propietari@s no dispone de un profesional que la administre no dudéis en solicitarnos presupuesto, estaremos encantados de atenderos.

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¡Hola a tod@s! el pasado 28 de Agosto del presente año os facilitamos en nuestra noticia las ayudas y subvenciones que facilitaba la Comunidad de Madrid que podrían ser de interés para vuestra Comunidad de Propietari@s; en nuestra noticia de hoy os facilitamos una más por si deseáis acogeros a la ayuda  del Plan Renove de Lana Mineral que  incentiva la rehabilitación de las fachadas de viviendas individuales en bloque o viviendas unifamiliares en la Comunidad de Madrid.

¿Qué beneficios se obtiene mediante el insuflado de Lana Mineral?

La principal ventaja es que se reduce el consumo de energía, con lo cual vuestra factura de en lo que se refiere a calefacción, aire acondicionado, etc… será menor ya que  si tu vivienda no está aislada correctamente puede perder hasta el 25% de energía, además aumentarás también el aislamiento acústico de tu vivienda.

Comentaros que la instalación es fácil de realizar, se amortiza en un corto periodo de tiempo, la obra para insuflarla no modifica ni tu vivienda ni tu fachada y una vez ejecutada , la instalación no requiere ningún tipo de mantenimiento.

Así que ya sabéis si os estáis planteando insuflar lana de roca en la fachada de vuestra Comunidad de Propietari@s, aprovechad la ocasión antes de que se acaben los fondos (a fecha de la noticia quedan 389.399€).

Recordaros que la cuantía del incentivo es de 200€ por vivienda, no pudiendo superar el incentivo el 25% del coste elegible (no se incluirá el Impuesto sobre el Valor Añadido –IVA-) .

Para finalizar nuestra noticia de hoy, indicaros que este Plan Renove al igual que los anteriores finaliza el próximo día 30 de Diciembre del presente año.

Más info: www.renoveconlanamineral.com

Gracias por leernos; se despide un servidor hasta nuestra próxima noticia.

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Aunque sigamos a pies juntillas las recomendaciones de la Policía Nacional, nos encontramos con que ha habido un robo en alguna vivienda de  nuestra Comunidad de Propietari@s o en alguna cercana,  y en algunos casos se suele decidir tomar medidas para ponérselo difícil aún más si cabe a los indeseables cacos.

Entre estas medidas, las más comunes entre otras son llevar a cabo el cerramiento de la finca, cambiar porteros electrónicos por video porteros, instalar rejas en ventanas o accesos comunes cercanos a la calle, instalar cámaras de seguridad e incluso contratar los servicios de un portero o un conserje.

Obviamente para tomar este tipo de medidas es necesario convocar Junta ya que cada una de las ya mencionadas medidas necesitan un determinado número de votos y quorum necesario para poder adoptarlas.

CERRAMIENTO DE LAS ZONAS COMUNES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Hay que tener en cuenta que el cerramiento de las zonas comunes instalando vallas, puertas o verjas es un tema que se plantea con mucha frecuencia en las Comunidades de Propietari@s.

El cerramiento de la superficie del inmueble está recogido en el artículo 388 del Código Civil:

necesitando el acuerdo de simple mayoría si se considera que ello es necesario y conveniente para la Comunidad de Propietari@s, por seguridad, defensa del bien común, etc..

¿Pero que ocurre si el acuerdo modifica el Titulo Constitutivo?

En el supuesto de que así ocurra y modifique el Título Constitutivo o de los Estatutos se necesitará para su validez la unanimidad de tod@s los propietari@s.

¿Y si no modifica el Titulo Constitutivo o los Estatutos?

Habrá que tener en cuenta que si supone un perjuicio para un determinado propietario como por ejemplo los locales comerciales que podrían verse perjudicados por perder el acceso directo de público  por el cerramiento,  habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio legalmente establecidos y será necesario su consentimiento para que pueda ser aprobado por mayoría.

CAMBIAR DE PORTEROS ELECTRONICOS A VIDEO PORTEROS

Al realizar este cambio al menos ves y oyes  la persona que intenta acceder a la finca de forma que aumentas la seguridad en la Comunidad, restringiendo de este modo las entradas a la misma.

Para cambiar de porteros electrónicos a video portero tan solo necesitarás un acuerdo de mayoría simple.

INSTALAR CAMARAS DE SEGURIDAD

Ya comentamos en una noticia anterior la video vigilancia en la Comunidad de Propietari@s, si no la recuerdas o no tuviste oportunidad de leerla tan solo pincha en el hipervínculo o bien búscala en el blog.

Dado que es un servicio del que la Comunidad de Vecin@s carecía, será necesario el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietari@s.

Si no deseas leer la noticia sobre video vigilancia recuerda que las cámaras tendrán que estar instaladas de forma que no capten imágenes de la vía pública y cumplir con la normativa existente en materia de protección de datos.

INSTALAR REJAS EN VENTANAS Y/O ACCESOS COMUNES PRÓXIMOS A LA CALLE

No está demás dotar a las ventanas o accesos comunes próximos a la  calle de unas rejas “complicando” a los “cacos” el acceso a tu Comunidad de Propietari@s.

Al no ser una obra privativa en un elemento común necesitarás un acuerdo de mayoría simple.

CONTRATACIÓN DE PORTERO O CONSERJE

La contratación de un portero o un conserje (siempre que no haya existido la prestación de este servicio en la Comunidad de Vecin@s) requerirá el acuerdo en ambos casos de las tres quintas partes de cuotas y propietari@s.

Indicaros también, que son varias las diferencias que hay entre un portero y un conserje partiendo de la base de que para el primero la Comunidad deberá contar con una vivienda para el mismo.

Para finalizar comentaros que los ladrones cada vez están más formados gracias a internet, pero también “echando un ratillo” por la red, hay bastante documentación y vídeos explicativos en los que verás bastantes consejos para evitar los robos en tu hogar.

Gracias como siempre por leernos, se despide hasta la próxima noticia un servidor.

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